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MANUAL DEL PROPIETARIO E INQUILINO

           Si tiene algun problema con su propietario, desea comprender aun mejor su contrato, o desea saber aun mas sus derechos como inquilino, este Manual le ayudara a explicar la ley de Nebraska que gobierna a los  propietarios e inquilinos. Estas leyes son complejas y pueden confundirlo, ud. siempre debera llamar a un abogado en cuanto comienze a tener un problema con su propietario o reciba papeles de corte.  Entre mas pronto llame un abogado mejor!

            Pongalo por escrito!  Si decide mandar alguno de los avisos o cartas descritas en este Manual, deben ser puestas por escrito y enviadas por correo certificado, exigiendo el retorno del recibo.  Mantenga siempre con ud. la tarjeta como recibo que le regresan junto con la carta que envio como evidencia que mando el aviso.

             Si ud. vive en una casa movible (una traila), los reglamentos para el propietario y el inquilino son un tanto diferentes y debe consultar con un abogado acerca de esos reglamentos si ud. tiene un problema con su propietario o tiene preguntas acerca de sus derechos como inquilino de casa movible.

             Si ud. es un Nativo Americano o vive en una reservacion, favor de anotar lo siguiente.  Si ud. vive en vivienda de tribu en la reservacion, entonces este Manual no le pertiene pero los reglamentos de HUD si aplican.  Si ud. vive en la reservacion pero no vive en vivienda de tribu, entonces es posible que cualquier accion legal tomada puede hacerse en corte del estado y el Manual si aplicaria.  Si la accion legal se esta llevando acabo en corte de tribu (aunque ud. no viva en vivienda de tribu), entonces la ley de tribu si aplicaria.  Si el manual no aplica a su situacion, o ud. piensa que tiene un reclamo de discriminacion, debe llamar a Legal Aid of Nebraska Native American Program al 1-402-648-3457 para ayuda.

 Si ud. no puede pagar un abogado, llame a Legal Aid of Nebraska AccessLine™ al 1-877-250-2016 para consejo legal gratuito.  La AccessLine™ abre de Lunes a Jueves de 7-1, y Viernes de 9-1, Tiempo del Centro.

 Para comenzar, seleccione el Guia del Inquilino para Rentar  para una lista de preguntas comunmente preguntadas y sus contestaciones.  Cuando haya terminado, por favor revise a Unos Cuantos Recordatorios para los Inquilinos  para unas sugerencias utiles de como ser un buen inquilino.  La informacion en este manual no pretende substituir el consejo de un abogado. Ud. debe hablar con un Abogado sobre su problema especifico.

El Guia Del Inquilino Para Rentar

Examine la unidad. 

Antes que usted firme un contrato, debe examinar la casa o apartamento (llamado la “unidad” o la “casa”) para asegurarse que la unidad esta en buenas condiciones.  Si desea que se hagan ciertas reparaciones antes que se mude, entonces no le de nada de dinero al propietario hasta que el este de acuerdo por escrito  en hacer las reparaciones para cierta fecha.  Si desea mudarse aunque los problemas no se hayan arreglado, entonces obtenga un acuerdo por escrito firmado por el propietario el cual enumera las reparaciones necesarias y da una fecha en que las reparaciones necesitan ser completadas.

Firme una lista de (comprobacion) move-in. 

Aunque usted examine todo el apartamento y no encuentre problemas mayores, asegurese que usted y el propietario firmen una lista de comprobacion de inspeccion que describa la condicion de la unidad.  Si el propietario se niega a firmar la lista, entonces usted haga su propia lista usando el ejemplo Lista del Inquilino, firmela y pongale fecha, mandela por correo al propietario, y haga una copia para usted.  Si el propietario se niega arreglar los problemas y despues trata de cobrarle a usted por causar estos mismos daños a la unidad, entonces su lista de comprobacion sera una buena evidencia que los daños ya existian alli cuando usted se mudo.  Algunos ejemplos de tipos de daños que debe anotar en su lista incluyen paredes sucias, muebles rayados, ventanas rotas, alfombras manchadas, pipas agujeradas, etc.  Usted y el propietario tambien deberan firmar una lista cuando se mude para que ambos queden de acuerdo en lo que se daño mientras usted vivio alli.

Al principio que usted se mude, si descubre problemas que no sabia existian antes de mudarse, o si su propietario no lo deja mudarse, entonces es posible que usted pueda terminar su contrato.  Para hacer esto, usted necesita dar o enviar al propietario un aviso por escrito informandole que dentro de 5 dias terminara el contrato.  Necesita hablar con un abogado antes de hacer esto.  Si usted ya se cambio y encontro defectos, lea la seccion en su manual titulada Si esta teniendo problemas para que su propietario haga reparaciones a su unidad … para saber lo que usted debe hacer.

Que tipo de contrato de alquiler tendra usted? 

Los contratos son un tipo de contrato de alquiler.  Un contrato de alquiler puede ser por escrito o verbal.  Si el contrato de alquiler es por escrito, se llama contrato.  Si el acuerdo es verbal, entonces no hay nada por escrito sobre los terminos del alquiler de la unidad.  Casi siempre es mejor que usted tenga un contrato por escrito para que haya menos desacuerdos mas adelante entre usted y su propietario sobre los terminos del alquiler de su unidad.  Si su contrato es por escrito, entonces su propietario debera darle una copia a usted, y si no se la da, entonces usted no debera rentar de este propietario. 

Porque es mi contrato tan importante?

Una vez que usted y su propietario hayan firmado el contrato, es un acuerdo que ata legalmente y usted sera responsable en cumplir con este contrato.  Si usted desea que el propietario cambie cualquier termino del contrato, digaselo antes que usted lo firme y reviselo  para asegurarse que lo hizo.  Despues que el contrato este firmado, cualquier otro cambio que se haga tendra que ser por escrito y firmado por usted y el propietario.

Antes que firme un contrato, deberia decirle al propietario que permita que usted se lleve el contrato a casa para poder leerlo.  Si el propietario lo esta exigiendo a que firme el contrato inmediatamente o no podra rentar la unidad, entonces considere rentar en algun otro lugar.  Debera revisar el contrato muy cuidadosamente y pedir que alguien le ayude si usted esta teniendo problemas entendiendolo, o llame al AccessLine™ de Servicios Legales para esta ayuda. 

Que es lo que debo buscar en un contrato?

1.         Duracion del contrato.

El contrato debera indicar la duracion de tiempo que usted rentara la unidad.  Esto podria ser un año, un mes, o un tiempo menos corto o mas largo.  Cualquiera que sea el tiempo, recuerde que generalmente usted sera el responsible por pagar la renta por el periodo completo. 

Algunos contratos se renovan automaticamente para otro termino (periodo de tiempo).  Por ejemplo, un contrato de un año puede renovarse por otro año.  Este al tanto de frases incluidas en el contrato que requieran que usted termine o concluya el contrato por escrito para prevenir que sea renovado automaticamente.  Acuerdese de enviar este aviso terminando el contrato al terminarse el periodo de su contrato si no quiere que sea renovado automaticamente.  Lea la seccion Si desea terminar su contrato… para instrucciones de como mandar tal aviso. 

Algunos contratos se cambian a “contratos de mes a mes” una vez que el contrato original ha concluido.  Esto significa simplemente que usted ha aceptado los mismos terminos del contrato anterior, excepto que el termino del contrato es de solamente un mes y el contrato se renueva automaticamente cada mes a menos que usted o el propietario terminen el contrato apropiadamente.

2.         Cantidad de la Renta. 

El contrato debera indicar la cantidad de renta que usted va a pagar y la fecha en que debera ser pagada.  Si la cantidad de renta dice “anualmente” esto quiere decir que la cantidad debera ser por todo el año.  Debera pedir al propietario que le anote al contrato la cantidad de renta para cada periodo (por ejemplo, cada mes o cada semana).  El contrato tambien debera decir donde debe pagar su renta.  Si el contrato no dice cuando debe pagar su renta, debe pagarla el primero de cada mes, o el primero de cada semana si usted tiene un contrato semanal.  Busque por sobre cargos en su contrato que le cobrarian si se retrasara en pagar la renta.  Siempre obtenga un recibo cada vez que pague su renta y guardelo.

3.         Aumentando la renta. 

Si tiene un contrato por escrito, el propietario no puede aumentar la renta durante el periodo de tiempo que usted esta rentando bajo el contrato.  Si usted tiene un acuerdo verbal solamente o un contrato de mes a mes, entonces el propietario puede aumentar la renta dandole un aviso por escrito por lo menos 30 dias antes que tenga que pagar su siguiente renta. 

4.         Utilidades.

Asegurese que el contrato explique cuales utilidades tendra usted que pagar, tal como gas, electricidad y agua.

5.         Reparaciones. 

La ley requiere que su propietario mantenga la propiedad en buenas condiciones.  Usted sera responsible en mantenar la propiedad en buenas condiciones excepto por deterioro normal.  Revise los terminos del contrato que lo hace responsable por arreglar o reemplazar ciertas cosas en la unidad.  Para informacion en cuales reparaciones son su responsabilidad y como proceder cuando su propietario se rehusa hacer las reparaciones, lea la seccion Si esta teniendo problemas para que su propietario haga reparaciones a su unidad. 

6.         Numero de Personas en la Unidad.  Usted necesita el permiso, por escrito, del propietario para poder tener a alguien mas aparte de su persona en la unidad.  Esto debera ser agregado al contrato o declarado en una carta firmada por su propietario por separado.

7.         Mascotas.  Muchos contratos no permiten mascotas.  Si usted piensa tener una mascota viviendo en su unidad, tendra que obtener el permiso del propietario en el contrato.  Es posible que le exigan que pague un deposito de mascota adicional con su deposito de seguridad. 

8.         Si se va por varios dias.  Es posible que el contrato mencione lo que pueda suceder si usted deja su unidad por algun periodo de tiempo.  La ley requiere que usted notifique a su propietario por escrito si usted se aleja de la unidad por mas de siete dias.  Si no le avisa, entonces su propietario tendra derecho a remover su propiedad personal y rentar la unidad a alguien mas. 

9.         Pintura de plomo.  Si la unidad o la vivienda fue construida antes del 1978, su

propietario debera darle material informativo sobre la pintura de plomo y avisarle si existe algun peligro relacionado con la pintura de plomo.  Esta informacion no necesita ser mencionada en su contrato, sin embargo se le debe comunicar.  Debera de contactar al departamento de salubridad local si su propietario no le da esta informacion.

10.       Espacios en blanco o lenguaje adicional. 

No firme un contrato que contiene espacios en blanco.  El contrato debera estar completamente lleno antes que lo firme.  Revise el contrato cuidadosamente despues que usted y el propietario lo hayan firmado para asegurarse que el propietario no ha escrito lenguaje adicional en el contrato al cual usted no habia acordado.

          Bajo la ley de Nebraska y la ley federal, un propietario no puede discriminar al rentarle una unidad a usted y no puede desalojarlo por su raza, color, religion, nacionalidad, discapacidad o porque tiene niños.  Si usted piensa que el propietario esta discriminando en su contra por una de estas razones, llame a la oficina de Nebraska Fair Housing Center al 1-800-669-3247, o 934-6675.  Para mas informacion sobre Alojamiento Justo, vea el siguiente sitio de web: www.tenant.net/Other_Areas/Uscode/fair-hse.html.  Usted tambien puede registrar una demanda con la oficina Nebraska Equal Opportunity Commission al 1-800-642-6112. 

Si usted es Nativo Americano y piensa que su propietario esta descriminando en su contra, por favor llame al Native American Program al 1-402-648-3457 para asistencia adicional..

El aviso es del propietario y usted necesita pagar su renta dentro de estos 3 dias, pero su propietario no lo puede sacar hasta que no siga el proceso de desalojamiento. 

Su propietario puede enviarle un aviso por correo, darle en la mano el aviso, o dejar un aviso en su puerta diciendo que usted no ha pagado la renta por ese mes y que usted tiene 3 dias para pagarla.  El aviso usualmente dice que si no paga la renta en su totalidad dentro de 3 dias, el contrato sera terminado (esto quiere decir que su contrato se terminara).  Usted necesita pagar su renta dentro de estos 3 dias.  Despues de los 3 dias, el propietario no tiene que aceptar la renta de usted, aunque usted ofresca la cantidad completa.  En lugar, el propietario puede demandarlo para desalojarlo si usted no paga la renta dentro de 3 dias.  Lo mas importante recordar es que este tipo de aviso viene del propietario, no de la corte, asi es que no significa que usted tiene que mudarse. 

Pague su renta en su totalidad ademas de cualquier sobrecargo dentre de 3 dias. 

Si usted hace esto, su propietario debe aceptar la renta y su contrato no podra ser teminado porque usted no pago la renta y usted no tendra que mudarse. Si usted nada mas ofrece parte de la renta, su propietario no tiene porque aceptarla.

Si usted no puede pagar su renta en su totalidad dentro de 3 dias, su propietario podria registrar una demanda.

            El propietario podria registrar una demanda pidiendo que usted sea desalojado de la propiedad.  Si esto pasa, alguien de la oficina del sheriff o algun otro servidor de proceso le dara unos papeles.  Para mas informacion sobre que hacer si ha sido demandado vea la seccion Si usted ha sido demandado (ha recibio papeles de la corte)….

Terminacion por violacion (rompimiento) del contrato con excepcion de no pagar la renta.

            Si recibe un aviso o carta de su propietario que dice que usted violo el contrato o el acuerdo de renta por alguna razon, usted no necesita cambiarse todavia.  El propietario podria darle este tipo de aviso si el cree que usted esta haciendo algo que no esta permitido bajo el contrato, algo que afecta la salud, seguridad, o si usted necesita hacer reparaciones a la unidad.  El aviso debera darle 14 dias despues de la fecha que lo reciba para que arregle el problema.  El contrato terminara en 30 dias si usted no arregla el problema dentro de 14 dias.  Si usted tiene un contrato de mes a mes, el propietario podria terminar el contrato dandole un aviso para terminar el contrato.  Este aviso debe darselo por lo menos 30 dias antes de que la renta se cumpla.

Aunque el contrato termine, su propietario no puede sacarlo o cerrar con llave su propiedad sin primero ir a corte para desalojarlo.

Terminacion sin ninguna razon.

Si usted tiene un acuerdo de renta verbal (nada por escrito), su propietario puede terminarlo aunque usted haya pagado su renta y no esta causando ningun problema.  Si el hace esto, debe darle a usted un aviso por escrito de 30 dias que el esta terminando el contrato.  Si usted tiene un contrato por escrito, el propietario debera seguir los procedimientos del contrato hasta que el contrato se termine.

Cuales son sus responsabilidades como inquilino?

·    Mantener la unidad limpia, segura y observar el codigo de alojamiento de la ciudad

·    Deshacerse de la basura en una forma limpia y segura

·    Arreglar cualquier daño que usted o sus huespedes causaron

·    No molestar sus vecinos con ruidos u otro comportamiento

Si usted desea permanecer en la propiedad:

            Es la responsabilidad de su propietario proveer electricidad, gas, agua caliente y fria (aunque usted pague los cobros por estos servicios).  Si usted no tiene estos servicios porque algo no esta trabajando correctamente o porque el propietario los cerro, dele a su propietario un aviso por escrito informandole sobre el problema o mande el aviso por correo certificado lo mas pronto posible.  Si su propietario no arregla el problema hay unas cuantas cosas que puede hacer sin tener que terminar el contrato.

·    Usted puede pagarle a alguien para que haga las reparaciones y rebajar esa cantidad de su siguiente pago de renta.

·    Usted puede encontrar otro lugar donde vivir mientras el propietario lo arregla.  Si usted hace esto usted to tiene que pagar renta por los dias que no viva en su casa. 

Si el propietario desconecto sus servicios a proposito, puede hacer cualquiera de las cosas arriba mencionadas y demandarlo por un mes de renta y los honorarios de su abogado.  Hable con un abogado antes de tomar estas medidas!

Si usted desea terminar su contrato:

·    Si su propietario ha desconectado intencionalmente su electricidad, gas, calefaccion, o su agua, usted puede mandarle o darle un aviso a su propietario (guarde una copia) informandole de los problemas y tambien informandole que usted esta terminando su contrato.  Su contrato entonces sera terminado y usted puede mudarse de casa y dejar de pagar renta..  Tambien puede demandar a su propietario despues de que haya terminado su contrato por no haber corregido el problema.  Si usted gana el caso, usted puede obtener una cantidad egual que 3 meses de renta ademas de los honorarios de su abogado  Puede ser que usted no reciba este dinero si se retraso en su renta.  Una vez mas, usted debe consultar con un abogado antes de tomar estas medidas.

Su propietario debe:

·    Mantener su casa al nivel del codigo de alojamiento local y asegurarse que esta limipio, seguro y sanitario

·    Proveer equipo de calefaccion seguro el cual calienta la unidad por completo

·    Mantener la fundacion, piso, paredes, techos, y azotea a prueba del mal tiempo, impermeable al agua, y a prueba de ratas.

·    Asegurese que los escalones, accesos, y las entradas sean seguras para usarse y que pueden sostener personas

·    Mantenga los aparatos electro-domesticos, aire acondicionado y otros aparatos que el propietario proporciono en la unidad en buenas condiciones de funcionamiento.

Dos Opciones.           

Tome fotografias de los problemas para usarlas despues si es que va a corte.  Si usted ya le pidio al propietario que haga las reparaciones a su unidad y el propietario no las hace, entonces usted podria mandarle un aviso por escrito y por correo certificado notificandole que tiene 14 dias de la fecha del aviso para hacer las reparaciones. 

·    Si usted desea permanecer en la propiedad, usted debe indicar en el aviso que llamara al oficial que aplica el codigo para que inspeccione si el propietario se rehusa a corregir los defectos dentro de 14 dias.  (Si usted vive fuera de Omaha, entonces llame a su oficina local que aplica el codigo, y pregunte si usted tendra que mandar un aviso al propietario antes que usted lo reporte con esta oficina.)  Tambien se le podria permitir demandar por daños monetarios si es que el propietario no arreglo el problema, asi es que usted deberia tambien informarle al propietario en el aviso que usted “ejercera otros remedios legales” si es que el no arregla el problema dentro de los 14 dias.  Para esto utilize Ejemplo Carta B.

·    Si usted desea terminar su contrato, entonces usted debe decir en el aviso que usted terminara el contrato dentro de 30 dias de la fecha del aviso si el propietario no arregla el problema dentro de 14 dias.  Guarde una copia del aviso con el recibo de retorno del correo certificado.  Para esto utilize Ejemplo Carta A.

Daños Monetarios.

Usted podria demandar por daños monetarios porque su propietario no arreglo el problema despues que usted le aviso.  Si su propietario trata de desalojarlo por no pagar la renta, usted podria tener una defensa al desalojamiento porque su propietario no arreglo el problema.  Deberia llamar a un abogado para que le aconsejo sobre esto.

Desquite (Represalias) de su Propietario.

Si usted llama al oficial de la ciudad que aplica el codigo, no se le permite al propietario que tome represalia en su contra; aumentandole la renta, desalojandolo o apagando el gas, la electricidad o el agua.  Vea Si usted esta sin agua caliente y fria, electricidad, gas, u otros servicios esenciales… y si esto ocurre llame a un abogado o a la AccessLine™ de Legal Aid of Nebraska.

            Su propietario necesita notificarlo por lo menos un dia antes de entrar a su unidad y no debera entrar a horas irrazonables, como a la media noche.  Su propietario puede entrar a su unidad solamente para inspeccionarla, hacer reparaciones, o enseñarla a futuros inquilinos o compradores.  Solamente si hay una emergencia tal como una pipa de agua rota o un incendio, puede el propietario entrar a su casa sin darle un aviso.

            Si su propietario no le da un aviso un dia antes o continua molestandolo con inspecciones frecuentes, usted debe llamar a un abogado.  Usted podria demandar a su propietario y obtener daños monetarios y los honorarios de su abogado.

            Si su unidad es dañada por fuego o inundacion u otros daños serios los cuales no son su culpa, entonces usted puede cambiarse de casa si no puede vivir alli en una forma normal.  Despues que se cambia, usted tiene 14 dias en los cuales debe mandar un aviso por escrito a su propietario de que usted esta terminando el contrato.  Si usted hace esto, usted no debera renta desde el dia en que se mudo de la casa.

            Si usted tiene problemas en su unidad con reparaciones que deben hacerse o no ha pagado su renta, entonces vea las otras preguntas en este manuel para mas informacion.  Si usted solamente se quiere salir de la casa porque encontro otro lugar para vivir o usted no va a poder pagar la renta el siguiente mes, entonces tendra que hacer lo siguiente.

Si usted tiene un contrato de mes a mes o de semana a semana o tiene un acuerdo verbal, Entonces de a su propietario un aviso por escrito de por lo menos 30 dias antes que tenga que pagar su renta la siguiente vez y usted puede terminar el contrato en esa fecha.  Por ejemplo, si usted paga su renta el primero de cada mes y el 15 de Septiembre usted le dio un aviso de 30-dias a su propietario de que se mudaria, entonces el contrato puede ser terminado el primero de Noviembre sin multa alguna.  En otras palabras, usted sera responsable por pagar renta por todo el mes de Octubre.  Si desea mudarse el primero de Octubre, entonces tendra que dar al propietario un aviso de 30-dias en o cerca del primero de Septiembre, para evitar una multa.

Si usted tiene un contrato de un año o tiene un contrato por escrito y desea mudarse antes que se termine, entonces revise el contrato cuidadosamente por reglamentos especiales de como terminarlo.  Usted podria llamar un abogado para que lo aconseje.  Incluso si usted manda el aviso mencionado en el parrafo anterior, usted sigue siendo responsable por pagar la renta por el resto del tiempo del contrato, a menos que su propietario pueda rentar la unidad a alguien mas despues que usted se cambia a menos.  Si esto pasa, usted recibira credito por cualquier mes que se haya rentado la unidad por nuevos inquilinos, y se reducira la cantidad de renta que usted quedo debiendo.

            Si ha sido demandado, los papeles que reciba tendran el nombre de la corte al principio y indicaran su nombre como el demandado.  Si usted recibe papeles como estos, necesita contactar un abogado privado, o si no tiene recursos para uno, pongase en contacto con Legal Aid of Nebraska para asistencia legal gratis.

Le serviran.

Su propietario podria demandarlo para desalojarlo de la propiedad y/o obtener dinero de usted para pagar daños que el puede decir que usted causo.  Si esto sucede, le serviran papeles, llamados Citatorios (Summons), por alguien de la oficina del sheriff o algun otro servidor de proceso empleado por el propietario.  Los papeles tendran la fecha, la hora y el lugar de la audiencia.  Los papeles tambien indicaran el plazo de la respuesta.

Usted debe registrar una Respuesta.

La Respuesta es su contestacion a las alegaciones que hizo el propietario.  Usted debe registrar una Respuesta antes del plazo indicado en los papeles como fecha para la Respuesta.  El oficial de la corte tendra formas de Respuesta que usted puede completar.  Usted simplemente debe declarar en las formas la razon por la cual no debe ser desalojado y/o la razon porque usted cree que no debe el dinero que el propietario esta pidiendo. 

·    Si usted no registra una Respuesta, el propietario puede obtener el desalojamiento aprobado y cualquier cantidad de dinero que el este pidiendo.  Esto se llama fallo por falta de comparencia.  Usted recibira una copia de la decision por correo.

·    Si su propietario esta tratando de desalojarlo por otras razones, asegurese que tiene todos los papeles relacionados con esta situacion junto con los testigos a la hora de la audiencia.

Razones por las cuales el propietario no puede desalojarlo incluso si usted no pago su renta.

·    Su propietario desconecto su electricidad, gas, agua u otros servicios necesarios.

·    Su unidad estuvo en tal estado de deterioro que el juez cree no se debe vivir en ella.

·    Si su propietario esta intentando desalojarlo porque alega que usted no ha pagado su renta, pero usted tiene recibos de los pagos de renta, entonces lleve estos recibos para que en la audiencia se los enseñe al juez.  Pueda ser que a su propietario no se le permita continuar con el desalojamiento si antes de la corte el acepta parte de la renta que se debe.

·    Su propietario entro a su casa sin ningun aviso o entro una hora no razonable del dia o de la noche.

Si lo han desalojado, tiene que mudarse.

Si la corte decide que usted debe ser desalojado y usted no se muda, entonces un policia o sheriff vendra a su unidad y lo mudaran a usted y a sus pertenencias.  El policia o sheriff tendra 10 dias de la fecha de la audiencia de desalojamiento para hacer esto.  Pero el puede ir a su casa al siguiente dia o cualquier dia dentro de los siguientes diez dias, asi que una vez que lo hayan desalojado, saque sus pertenencias fuera de su hogar inmediatamente.

Saque sus pertenencias en seguida.

            Si ha sido desalojado y necesita mudarse, saque sus pertenencias fuera de la unidad en seguida.  Incluso si no tiene otro lugar donde vivir, ponga sus cosas en un almacenaje o en la casa de uno de sus amigos.  Si usted deja alguna pertenencia alli, su propietario no puede hecharla para afuera o tirarla a la basura.  El debe darle un aviso por escrito que el pondra sus cosas en un almacenaje y le avisara donde puede recojerlas.  Le podrian cobrar una cantidad si su propietario tiene que mudar y almacenar sus pertenencias.  Estos honorarios a menudo suman a cientos de dolares asi que es importante que mude todo cuando usted desocupe la unidad.  Si el propietario le dio el aviso en persona, usted tiene por lo menos 7 dias para recojer su propiedad y pagarle los honorarios.  Si el propietario le mando el aviso por correo, entonces usted tiene por lo menos 14 dias del dia que el aviso fue cellado por el correo para sacar su propiedad y pagarle los honorarios.

            Si usted no recoge su propiedad ni paga los costos, su propietario puede venderla en una venta publica.  El propietario entonces debe regresarle a usted cualquier dinero que el obtenga de la venta menos los costos del almacenaje y de la venta.  Si no puede encontrarlo, debe darle el dinero a la Oficina de la Tesoreria del Estado.  Si el propietario piensa que las pertenencias valen solamente $250.00 o menos, y usted no las a recogido ni ha pagado los costos a tiempo, entonces el puede quedarse con el dinero o librarse de el.

Habra una segunda audiencia para decidir si usted tiene que pagar daños de dinero al propietario. 

            Si usted registra una Respuesta, habra una segunda audiencia sobre dinero que usted puede deber al propietario por no pagar renta, sobrecargos o daños.  Si usted cree que no debe este dinero, entonces usted debe contactar un abogado para que lo aconseje.

            Un propietario no puede cerrar con candado su unidad y dejarlo fuera a menos que el haya pasado por el proceso de desalojamiento con la corte y haya recibido una decision en contra de usted diciendo que el puede tomar posesion de la unidad.  El propietario debe tener un policia o persona de la corte que venga y lo desaloje (haga que se mude).  Si el propietario llega y trata de desalojarlo, LLAME A LA POLICIA. 

            Cuando su propietario le cierra la casa con candado sin una orden de desalojamiento, debera primero consultar con un abogado.  Usted puede mandarle o darle un aviso a su propietario (mantenga una copia) sobre el cierre, y luego demandarlo para conseguir el derecho de regresar a la unidad o simplemente indique en el aviso que el contrato esta terminado.  Cualquier cosa que usted haga, tambien puede demandar por daños monetarios lo que seria 3 meses de renta ademas de los honorarios de su abogado, deposito de seguridad y renta pre-pagada si es que usted gana.  Una vez mas, usted debe consultar con un abogado sobre esto.

            Si usted ya se mudo, vea la seccion sobre la mudanza de su propiedad Si ha sido demandado (recibio papeles de la corte)….

            Si usted todavia esta viviendo en la unidad, entonces llame a la policia y reporte que se han llevado su propiedad.  Si el propietario solamente le ha dado un aviso de 3 dias acerca de su renta y todavia no existe ninguna orden de desalojamiento en su contra, entonces usted tiene una defensa al desalojamiento porque su propietario tomo su propiedad ilegalmente.  Usted necesita consultar con un abogado para que le aconseje sobre esto.

Cuanto tiene usted que pagar como deposito?

Su propietario puede requerir que usted pague un deposito de seguridad pero no puede ser por mas de un (1) mes de renta a menos que se le permita tener una mascota y realmente tiene una.  Si su renta es $200.00 por mes, su deposito de seguridad no puede ser de mas de $200.00.  Si le permiten tener una mascota y realmente la tiene, su deposito de seguridad puede ser 1 y ¼ de un mes de renta, En este caso, si su renta es $200.00, su deposito de segurdiad no podria exceder de $250.00.

Puede el propietario quedarse con su deposito?

Su propietario podria quedarse con su dinero del deposito despues que usted se mude solamente si es necesario cubrir daños que fueron hechos por usted o para cubrir renta atrasada que usted no pago.  Si usted se muda y deja un desorden, el propietario puede rebajarle de su deposito los costos de limpiar la unidad.  Deterioro normal causado a la unidad no es daño por el cual el propietario puede quedarse con su deposito. Tome fotografias de su unidad cuado usted se mude para probar que usted la dejo en buena condicion.

Como conseguir el regreso de su deposito despues que se mude.

Para conseguir el regreso de su deposito despues que se mude, usted debe exigir por escrito que su propietario regrese su deposito.  Enviele una carta certificada como la Carta Ejemplo C  exigiendo el regreso de su deposito, y mantenga una copia de la carta con usted.  Asegurese que la carta indica un domicilio donde el propietario pueda mandarle el deposito.  Su propietario debe regresarle su deposito dentro de 14 dias despues que usted lo solicite. 

Si su propietario no le regresa todo el deposito, usted tiene el derecho de saber:  a) exactamente porque esta deteniendo el dinero; y b)  recibir una lista de cosa por cosa donde el dinero se gasto.  Si su propietario no le manda una carta explicandole estas cosas, usted puede demandarlo para el regreso de su deposito.  La Corte de Reclamos Chicos permite que usted demande por el regreso de su deposito sin abogado.  Lleve una copia de su carta de demanda con usted y el recibo de regreso del correo certificado enseñando que el propietario recogio la carta.

Como asegurarse que usted recibira el regreso de su deposito.

·    Deje la unidad limpia.  Asegurese que tiene testigo que pueda decir que el lugar estaba limpio cuando usted se mudo.  Tome fotografias.

·    Si hay algun daño a la unidad cuando usted se cambia, asegurese que el propietario lo sabe.  Siga las instrucciones en Si esta usted pensando en firmar un contrato o esta listo para mudarse … sobre firmando una lista de inspeccion de al-cambiarse y al-mudarse.

·    Si algo le pasa a la unidad mientras que usted la esta rentando, reportelo inmediatamente al propietario.  Escribale una nota o un carta; mantenga una copia para usted.  Asegurese que tiene fecha y asegurese que el propietario sabe que no fue su culpa.

Las reglas en este manual pueden aplicar a inquilinos en alojamiento de Section 8 o OHA; sin embargo, hay muchas reglas especificas que los inquilinos en alojamiento publico deben seguir porque estan recibiendo beneficios de alojamiento.  Debe consultar primero con su trabajador(a) de OHA o de su Section 8 para pedir ayuda con su situacion.  Si el problema no es resuelto, usted debe pedir informacion de como apelar la decision de la autoridad de alojamiento publico y ponerse en contacta con la Accesline de Legal Aid of Nebraska para ayuda.

Ejemplo Carta A (Notification de 14 dias para arreglar o terminar)

Fecha:

Para
De:
Referencia: (Su direccion y el numero)

De acuerdo con el Acta Residencial de Nebraska Propietario/Inquilino, yo estoy dandole una notificacion de ciertas reparaciones que necesitan ser hechas.  Estas son: (lista de reparaciones)
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________.

Estos defectos afectan la salud y seguridad de mi familia y no fueron causados por mi ni por mi familia.  Usted tiene la responsabilidad de hacer estas reparaciones bajo la ley del estado y bajo el Codigo de Vivienda de la ciudad de _________________ (escriba el nombre de la ciudad).  Usted tiene la responsabilidad de hacer estas reparaciones y si no las hace dentro de catorce (14) dias a partir de que reciba esta carta, yo terminare el inquilinato y me mudare en treinta (30) dias a partir de que reciba esta carta.

Sinceramente,
 
______________________ (su firma)

Ejemplo Carta B (Notificacion de 14 dias para reparar o llamar al inspector del codigo)

Fecha:

Para:

De:

Referencia: (su dirección y número)

De acuerdo con el Acta Residencial de Nebraska Propietario/Inquilino, estoy notificándole acerca los siguientes defectos o condiciones que necesitan ser reparados antes de catorce (14) días, después de que usted reciba esta carta. Estas son: (lista de reparaciones)___________________________________________________________

______________________________________________________________________

Estas fallas afectan la salud y seguridad de mi familia y estos no fueron causados por mí o mi familia.  Usted tiene la responsabilidad de hacer estas reparaciones bajo la ley del estado y bajo el Código de Vivienda de la Ciudad de ______________________ (escriba el nombre de la ciudad).

Si las reparaciones enlistadas no son hechas o las condiciones corregidas. Contactaré la oficina del Código de Cumplimiento de Ley en la Ciudad de _________________ y solicitaré que esta unidad y propiedad sea inspeccionada.  Yo también seguiré otros remedios legales.  Espero que usted pueda resolver este problema.

Sinceramente,

____________________ (su firma)

Sample Letter B (14 day notice to fix or call code inspector)

Date:
To:
From:
Re: (Your unit address and #)

Pursuant to the Nebraska Residential Landlord Tenant Act, I am giving you notice of the following defects or conditions that need to be repaired within fourteen (14) days after you receive this letter:(list repairs)______________________________________
________________________________________________________________.
These defects affect my family's health and safety and were not caused by me or my family.  You have a duty to make these repairs under state law and under the Housing Code of the City of ___________________ (insert city name).

If the listed repairs are not made or the conditions corrected  I will contact the Code Enforcement Office for the City of ___________ and request that this unit and property be inspected.  I will also pursue my other legal remedies.  I hope we can resolve this problem.

Sincerely,
 

______________________ (your signature)

Ejemplo de Carta C (Demanda por deposito de seguridad)

Fecha:

Para:

De:

Referencia: (su dirección y número)

De acuerdo con el Acta Residencial de Nebraska Propietario/Inquilino.  Con esto yo exigo que usted (Propietario) me devuelva mi depósito de seguridad en la cantidad de

$__________ .  Mi depósito de seguridad me puede ser devuelto a la siguiente dirección_________________________________. El dinero de desposito debe ser regresado a mi dentro de catorce (14) dias.  Si el dinero de depósito no es devuelto a mi en total, usted tendra que darme una lista detallada de todas las deducciones.

Sinceramente,

______________________ (su firma)

Sample Letter C (Demand for security deposit)

Date:
To:
From:
Re: (Your unit address and #)

Pursuant to the Nebraska Residential Landlord Tenant Act, I hereby demand that you refund my security deposit in the amount of $_____.  My security deposit can be refunded to me at the following address: ____________________________________________.  The deposit should be refunded to me within fourteen (14) days.  If the deposit is not refunded in full, you must provide me with an itemized list of all deductions.

 

Sincerely,

______________________ (your signature)

LISTA DEL PROPIETARIO-INQUILINO

Condicion General de la Unidad Rentada y de Propiedad

Direccion y Calle__________           Numero de la Unidad________ Ciudad____________

                                                           Condicion al              Condicion al                          Presupuesto de
SALA                                                  Entrar                       Mudarse                               Reparar/Reemplazar